КАК ДА ИЗВЛЕЧЕМ НЯКОИ ПОЛЗИ ОТ КРИЗАТА В ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ?

 Явно се намираме на територия, на която до сега човешки крак не е стъпвал. Общественото съзнание определя явлението като криза. Финансова, която повлича след себе си и икономическа. За негативните ефекти е ясно. Нормално е да не сме в състояние всичко да предвидим. За това и получаваме толкова разнопосочни послания от уважавани експерти.

Тази ситуация не е в страни и от пазара на недвижими имоти у нас и в частност в София. Но следвайки принципа „Мисли глобално, но действай локално”, нека видим какви предимства можем да извлечем от това, което се изяви като процес през последната една година. Ще разгледаме сегмента на пазара на парцелите, който е също толкова важен, както жилищните имоти и бизнес имотите.

1.Очевидно е, че сделките с парцели намаляха като брой. Голяма част от инвеститорите очакват „балонът” на цените да се спука. И са прави но само по отношение на надценените имоти. А те бяха основно в южната част на София. Разбира се че не е нормално да се търси цена на неурегулиран имот на трета линия на Околовръстния път при Герман повече от 200 евро на кв.м.

В северната част на София, обаче, както и около града при систематично търсене могат да бъдат намерени явно подценени парцели с цени от 25 до 70 евро на кв.м. При това качествата им по отношение на локация и инфраструктура са относително добри. Трудно можем да очакваме понижение на цените на такива имоти с повече от няколко процента.

2.Общественото мнение счита, че има свръх предлагане на парцели. Внимателен преглед на предложенията сравнени със сега действащия ОУП на София, както и проектът за неговото изменение, показва че по-голямата част от предлаганите имоти попадат в далекопереспективни зони, както и в зони където застрояването е невъзможно – Ссб, Ссп, Зп, Са. А за тези зони ЗУЗСО е категоричен по отношение на ограниченията. Следователно тезата за свръхпредлагане на качествени парцели е очевидно заблуждение. Хроничен е и дефицитът на предложенията за продажба на урегулирани поземлени имоти.

3.Поведението на банките. Лично аз имам два случая при които бяха сключени предварителни договори по чл.19 от ЗЗД на основание на дадени уверения от банка и от лизингова къща за отпускане на кредит, който в последствие беше отказан. И в двата случая купувачите загубиха дадените задатъци. В единия от случаите клиентите споделиха, че са им поискани безумни подкупи от страна на банковите чиновници.

Кои бяха характеристиките на купувачите на парцели през изтеклата година?

На първо място това бяха хора с ясни и точни очертания на инициативата, независимо дали целта е строителството на собствени бази или закупуване на имота с цел подобряване на качествата му и последваща препродажба. Техните задания бяха конкретни, разполагаха с нужните средства, както и с властта върху тях, чудесно знаеха с какво можем да им бъдем полезни и имаха чувство за спешност. За разлика от сделките с банкови кредити, тези операции протичаха в относително кратки срокове.

Друга характеристика е проявения интерес основно към имоти с отреждане за бизнес строителство. И причината за това е ясна – в София складовите, логистичните и производствените бази не достигат.

Редно е да обърнем внимание и на още една група клиенти. Те купуваха с чисто инвестиционна цел ниско стойностни имоти, чиито качества могат да бъдат повишени и в последствие препродадени. Това са парцели, които могат да бъдат урегулирани и после да бъдат продадени с проекти, както и стари къщи в радиус от около 50 км от София. В тези случаи сделките бяха на нива до около 200000 евро. Важно обстоятелство беше, че купувачите бяха повече от един и обединяваха финансовите си усилия заобикаляйки кредитите.

Забеляза се и още един дисциплиниращ ефект в резултат на кризата. И то е качеството на брокерските услуги. В същност в този период е ясно, че ще успеят само тези, които могат да дадат най-високо качество и добавена стойност на услугата, както и агенциите които са заложили на обучението на хората си.